Безумие иркутской недвижимости: когда ждать обвал?

Вакханалия на иркутском рынке недвижимости продолжается. Льготную ипотеку свернули, но девелоперам плевать.

Иркутский рынок недвижимости — крайне специфичен. В силу определенных факторов он всегда был одним из самых переоцененных в Сибири, а конкретный город Иркутск — едва ли не самым дорогим среди городов с населением менее 1 миллиона человек. Да что там, в плане цен на жилье Иркутск легко обходит не только Красноярск, но и Новосибирск, хотя это столичные миллионники с более развитой инфраструктурой и меньшей удаленностью от Москвы и Европы.

Какие это факторы? Во-первых, дефицит свободной земли в границах муниципалитета (именно поэтому, в частности, население Иркутска почти не растет, а население Иркутского района каждый год прибавляет по 10-15 тысяч новых жителей). Во-вторых, высокая монополизация рынка, где бал правят три-четыре крупных застройщика, на которых приходится львиная доля всего вводимого жилья и которые годами держат цены, объясняя это дороговизной материалов и «высокими сейсмическими требованиями».

Ранее по теме:

Иркутская жесть: +17% за квадрат с начала года

В последние два года к этому присовокупились новые факторы: массовая выдача жилищных сертификатов для переселенцев с Северов и из зоны наводнения 2019 года; слабое предложение на фоне сворачивания долевого строительства и ввода экспроу-счетов; так называемая льготная ипотека и общий нездоровый ажиотаж на рынке в контексте пандемии и очередной волны девальвации рубля.

Как итог — в Иркутске самая дорогая недвижимость в СФО с впечатляющей динамикой цен. Сегодня цены на новые квартиры в «городе столичном» вполне сопоставимы с городами Восточной Европы, что само по себе нонсенс.

Добавим конкретики. В прошлых материалах на эту тему БАБР писал, что за 2019-20 годы цены на иркутские новостройки прибавили 32%, а на вторичное жилье — 28%. Первое полугодие 2021 года дает прикурить: цена квадрата в новостройках взлетела еще на 21%; во вторичке — на 12%. Таким образом совокупный рост цен за 2,5 года составил 53% для первичного жилья и 40% для вторичного. Безумие, особенно если помнить, что реальные доходы жителей области все это время падали, население региона сокращалось, а цены на ипотеку в среднем превышали 7-8%, что совершенно несопоставимо с 1-2% в Европе и США, где наблюдается похожий рост цен.

По состоянию на конец июня цена квадратного метра в новостройках Иркутска достигла 94 тысяч рублей (и более 100 тысяч для объектов в Октябрьском и Кировском районах города). Вторичное жилье в среднем оценивается в 87,5 тысячи за квадрат, но в хороших локациях цена может достигать 95 и даже 100 тысяч за квадрат.

Впрочем, перегретый рынок уже перешел к охлаждению, причем довольно заметному. Если в апреле новостройки дорожали на 9% за месяц, то в июне только на 1,9%, а для вторичного жилья рост составил символические 0,8%. Риэлторы отмечают, что реальных покупателей все меньше, падает и число совершаемых сделок, включая ипотечные. Программа льготной ипотеки фактически остановлена: лимит по ней снижен государством до 3 миллионов рублей — в Иркутске квартир с таким ценником почти не осталось.

На горизонте замаячил серьезный ипотечный кризис: в продажу вываливается все больше квартир с обременением — их доля к концу 2021 года может достичь 25%. По маркам развитых стран это не очень много, однако здесь стоит учитывать российскую специфику и уже упомянутое сокращение реальных доходов граждан (и населения вообще). Большую часть ипотечных квартир в 2020-21 годах покупали для сомнительных инвестиций, как аналог банковскому депозиту. Соответственно, резкий взлет спроса был спекулятивным, и сегодня этот стимул полностью исчерпан. У людей нет накоплений и мотивации для дальнейшей накачки рынка деньгами, тем более что политика ЦБ в отношении ставок поменялась, и банковские вклады вновь становятся привлекательными.

Впереди — более существенное охлаждение рынка и неизбежная коррекция. Вряд ли стоит ждать возвращения к ценам 2019 года, однако просадка на 10-20% представляется вероятной. БАБР следит за развитием событий.

URL: https://babr24.news/irk/?IDE=216050

bytes: 4437 / 4114

Поделиться в соцсетях:

Экслюзив от Бабра в соцсетях:
- Телеграм
- ВКонтакте
- Вайбер
- Одноклассники

Связаться с редакцией Бабра в Иркутской области:
[email protected]

Автор текста: Антoн Херсонцев, журналист.

На сайте опубликовано 2639 текстов этого автора.

Другие статьи в рубрике "Экономика и бизнес" (Иркутск)

На воре шапка горит: очередной медийный выстрел вхолостую от Эдуарда Дикунова

Продолжает набирать обороты скандал вокруг судебного разбирательства между группой эко-активистов под руководством иркутского правозащитника Владимира Друзя и Янгелевским горно-обогатительным комбинатом, добывающим в черте поселка кварцевый песок.

Глеб Севостьянов

Экономика и бизнесПолитикаСкандалыМир Иркутск

6000

27.03.2024

Реформа экологического законодательства: предприниматели обвиняют Росприроднадзор в провале

В последние годы в России происходит масштабная реформа в сфере охраны окружающей среды. Основной целью этой реформы является переход на принципы технологического нормирования воздействия на окружающую среду, основанные на наилучших доступных технологиях (НДТ).

Анна Моль

Экономика и бизнесЭкологияПолитикаИркутск Россия

3153

26.03.2024

В Усть-Куте пройдет фестиваль «Дни науки» при поддержке ИНК

В Усть-Куте с 26 по 31 марта состоится фестиваль «Дни науки», генеральным партнером выступает Иркутская нефтяная компания (ИНК). Всего запланировано 30 мероприятий. Секции распределены по основным темам выступлений – «Наука», «Космос», «Город», «Человек».

Ярослава Грин

Экономика и бизнесИркутск

4440

25.03.2024

Всероссийский матч по баскетболу среди любительских команд состоится в Иркутске при поддержке ИНК

Всероссийский матч звезд среди любительских команд по баскетболу пройдет между сборной Иркутской области и командой сборной России. Поддержку мероприятию окажет Иркутская нефтяная компания (ИНК). Соревнования пройдут 23 марта на стадионе «Труд» в Иркутске.

Ярослава Грин

Экономика и бизнесСпортИркутск

3831

25.03.2024

«Илим» рассказал об удвоении поставок в Китай, но промолчал о сокращениях в Братске

Генеральный директор группы «Илим» Алексей Ломко поехал в Китай и оттуда похвастался, что компания намерена в 2024 году увеличить объем поставок картона соседу до 850 тысяч тонн, что вдвое больше, чем в 2023-м.

Георгий Булычев

Экономика и бизнесСкандалыИркутск

6629

22.03.2024

Благотворительные концерты Фонда Марины Седых собрали более 850 тысяч рублей на помощь детям

В честь 10-летия Фонда Марины Седых в Усть-Куте и Железногорске-Илимском состоялись благотворительные концерты, на которых было собрано более 850 тысяч рубелей. Средства пойдут на поддержку детей с ОВЗ. Любую сумму на благотворительность смогли пожертвовать все желающие.

Ярослава Грин

Экономика и бизнесИркутск

7281

20.03.2024

Замкнутый круг: Бодайбо – город золота, город вахт

Устоявшийся стереотип, что вахтовый метод работы – это самый эффективный способ заработать в комфортных условиях при грамотно распределенной нагрузке, в современных реалиях все чаще разбивается о быт.

Глеб Севостьянов

Экономика и бизнесИркутск

8003

19.03.2024

Телеграм Бурятии за неделю: проверка Байкальской природоохранной прокуратуры и новый скандал на нефритовых приисках

Бабр представляет обзор ключевых событий и обсуждений в бурятском сегменте мессенджера Telegram за неделю с 11 по 18 марта включительно. Байкальская ревизия В Байкальской природоохранной прокуратуре началась проверка исполнения законодательства об охране окружающей среды и природопользовании.

Есения Линней

Экономика и бизнесПолитикаЭкологияБурятия Иркутск Байкал

8860

18.03.2024

ИНК приглашает студентов-экологов на оплачиваемую стажировку

Иркутская нефтяная компания (ИНК) открывает набор студентов вузов Иркутской области на оплачиваемую стажировку в управление охраны окружающей среды. К стажировке приглашаются студенты 3-4 курсов бакалавриата и 1-2 курсов магистратуры профильного направления.

Ярослава Грин

Экономика и бизнесИркутск

10395

16.03.2024

На всякого мудреца довольно простоты, или Бумеранг для Эдуарда Дикунова

В суде рассматривается вопрос лишения лицензии на добычу кварцевого песка акционерного общества «Янгелевский горно-обогатительный комбинат» (ЯГОК), расположенного в Нижнеилимском районе Иркутской области.

Глеб Севостьянов

Экономика и бизнесПолитикаИркутск

13384

15.03.2024

Бесполезность и надувательство: что скрывается за проверкой в Байкальской природоохранной прокуратуре?

В Байкальской природоохранной прокуратуре началась проверка исполнения законодательства об охране окружающей среды и природопользовании. Главной причиной контроля, по всей видимости, стала неадекватная организация работы руководителем прокуратуры – Еленой Макушенко.

Есения Линней

Экономика и бизнесЭкологияБурятия Иркутск Байкал

25019

14.03.2024

ИНК с 2019 года направила более 900 млн рублей на поддержку здравоохранения Иркутской области

Иркутская нефтяная компания (ИНК) с 2019 года направила более 900 млн рублей на поддержку здравоохранения Иркутской области. Поддержка здравоохранения Иркутской области – одно из основных направлений благотворительной деятельности ИНК.

Ярослава Грин

Экономика и бизнесЗдоровьеИркутск

15514

14.03.2024

Лица Сибири

Сахиуллин Альфрит

Кошечкина Валерия

Воронов Анатолий

Южаков Андрей

Ашуркова Юлия

Басюк Виктор

Чуловский Сергей

Бердников Александр Васильевич

Геевская Ксения

Медведев Алексей