Рынок иркутской недвижимости: цены, объемы, анализ
Социологические опросы показали, что большинство иркутян наиболее острой и волнующей проблемой считают именно нехватку жилья. Более половины всех горожан хотят улучшить свои жилищные условия: купить квартиру или обменять ее на более просторную. Спрос на квадратные метры в столице Восточной Сибири значительно превышает предложение.
Если сравнивать Иркутск с другими городами за Уралом, мы можем увидеть удивительную ситуацию – стоимость жилья в нашем городе на первичном рынке практически соответствует Новосибирским ценам и намного превышает цены в Омске или Кемерово. Сейчас цена квадратного метра в Иркутске на первичном рынке колеблется от 18 тыс. рублей до 30 тысяч – почти в полтора (а в некоторых случая и в два) раза больше чем, например, в Омске. Не нужно быть профессионалом, чтобы понять, что цены слишком уж завышены – не может стоить метр в Новосибирске и Иркутске одинаково. Новосибирск – четвертый по величине город страны, крупный научный и промышленный центр, центр СФО, а цены на жилье такие же, как и в Иркутске – нонсенс! И это при том, что еще несколько лет назад иркутская недвижимость была вообще самой дорогой в федеральном округе.
Стоимость недвижимость изменяется в зависимости от района города. Самое дешевое жилье в Ленинском районе, средняя цена - 18 тыс. рублей за квадратный метр (впрочем, можно ли это назвать «дешевая недвижимость»). Причина такой цены – удаленность от центра, раньше в объявлениях о покупке квартир часто просили Новоленино или второй Иркутск не предлагать. Сейчас же, при общем росте цен, Ленинский район для многих стал единственной надеждой на «собственный угол». Кроме низких цен, район имеет наибольший строительный потенциал – огромные незастроенные площади, на которые до недавнего времени строительные компании не обращали внимания. Следующий по «стоимости» район - Куйбышевский – здесь квартиры дороже где-то на 15% - средняя цена за метр 21-23 тысячи. Добираться до центра уже проще, но картину портит престиж района – здесь мало школ, детсадов, больниц, и вообще район «старый» - здесь очень мало кирпичных и панельных многоэтажек. Следующим идет Свердловский район, 25 тыс. – средняя цена за квадратный метр. Примерно такие же цены и в Октябрьском районе – 26 тыс. за квадратный метр. Оба района являются лидерами по количеству строящегося жилья – на их долю приходится не менее 80% от всех новостроек Иркутска. Свердловский район имеет еще достаточно много неосвоенных площадей, а Октябрьский прирастает в основном за счет Солнечного, где идет бурное строительство. Ну а в лидерах, естественно Кировский район – средняя стоимость в центре города уже почти 40 тысяч рублей за квадрат. Но объемы строительства в Кировском районе невелики – здесь совсем немного свободного места и строительство в перспективе возможно лишь с помощью сноса старых домов, которых, кстати, имеется в избытке. Снос старых домов – предприятие дорогое, так как придется вложить огромные средства на расселение жильцов (а их прописано по 10 человек в каждом сарае и требуют они взамен своего домика по 2-3 миллиона).
Таким образом, средняя цена на двухкомнатную квартиру площадью 70 кв. метров в Ленинском районе – 1260 тысяч рублей, Куйбышевском - 1540 тысяч, Свердловском – 1750 тысяч, Октябрьском – 1850 тысяч и в Кировском – 2800 тысяч. И это цены на стандартную двухкомнатную квартиру в новостройке – кто может позволить купить жилье за такие суммы? Прогноз относительно цен неутешителен – они будут продолжать расти, пускай даже при самых оптимистических обстоятельствах. Ежегодно квартиры прибавляют в цене на 20%. Причины объясняют по-разному – строительные компании – себестоимостью, администрация – сговорами строителей, получающих сверхприбыли. Себестоимость строительства в Иркутске, конечно, велика. Во-первых, город находится в сейсмически опасной зоне, а это означает, что высотные здания строить просто нельзя, а все дома приходится дополнительно укреплять на случай землетрясения. Во-вторых, за годы перестройки практически исчезло производство строительных материалов: заводы остановлены, специалистов нет – стройматериалы приходится использовать привозные, строителей тоже нужно обучать – снова накладки. В-третьих, уже давно решается и все никак не разрешиться проблема архитектурных памятников – у нас город просто переполнен ветхими деревянными домишками, которые именуются памятниками культурного наследия. Честно говоря, памятниками из них 70% уже точно не является – это скорее прибежище бомжей. На дорогущей земле стоит парочка полусгнивших деревянные сараев вместо элитных «красавцев» - умом Россию не понять. В центре города нельзя строить высотные здания – они могут нарушить архитектурный стиль улиц. Помниться, во время своих гастролей Ю.Шевчук призвал иркутян «Не делать свой город турецким» - то есть не строить небоскребы и оставить деревянные домишки. Интересно, что бы он сказал, если бы ему пришлось подыскивать здесь квартиру. Как известно, себестоимость изделия уменьшается с ростом масштаба производства. Это еще открыл Г.Форд, когда изобрел конвейер и сделал автомобили в несколько раз доступнее. Наши же застройщики пока до этого не додумались и занимаются точечной застройкой – а это максимальные издержки. Наконец, есть еще один фактор – административный – оформления площадки под строительство длиться до 9 месяцев, когда это, в принципе, можно делать за вдвое-втрое меньшее время, при должной организации естественно. До сих пор идет спор кто должен обеспечивать новый объект инфраструктурой – электричеством и канализацией – расходы на коммуникации составляют почти 30% от стоимости дома. У нас в этом споре пока застройщики проигрывают и им приходится подключать дома за свои кровные.
Объективных факторов и причин для роста цен на квартиру много, но… мы же понимаем, что опытный бухгалтер может так составить отчет, что у него и «Газпром» окажется дотационным предприятием. В городе Саянске, расположенным в 4 часах от Иркутска квадратный метр в новостройке стоит всего 9 тысяч! Это рыночная стоимость, а представьте себе тогда какова же себестоимость жилья! А Саянску также приходиться возить стройматериалы издалека, подводить коммуникации и так далее. По некоторым слухам реальная себестоимость квадратного метра в Иркутске без стоимости земли где-то около 10 тысяч рублей! Таким образом, строительные компании получают просто сверхприбыли. А формируются эти сверхприбыли за счет того, что даже по такой огромной цене квартиры все равно покупают и спрос все еще выше предложения. «Товар стоит ровно столько, сколько за него готовы заплатить» – сказал кто-то из умных книжек по экономике – наши застройщики эти книжки читали. Относительно дешевые бюджетные квартиры скупают еще на этапе котлована – выкопана только яма, а все квартиры уже проданы.
Теперь перейдем к извечному российскому вопросу «Что делать?». Действие национального проекта (кстати, о нем кто-нибудь слышал – похоже, его тщательно конспирируют) «Доступное жилье», различные жилищные программы области и города ощутимых результатов не приносят. Ожидать того, что цены перестанут расти можно лишь тогда, когда стабилизируется строительство жилья – то есть когда спрос станет соответствовать предложению. Для этого необходимо ежегодно вводить в эксплуатацию около 300 тысяч кв.метров. Для сравнения – в 2005 году сдали около 175 тысяч, в 2006 планируют сдать – 200 тысяч. Отсюда видно, что объемы строительства для стабилизации цен придется увеличить минимум в полтора раза. Достичь такого результата будет очень непросто – при оптимальных условиях, мы этого добьемся лишь к 2010 году. А ведь условия могут быть и совсем неоптимальными, у нас, например, до сих пор не принят генплан, утверждение которого в очередной раз отложили, теперь уже на 2007 год. Да и строительство в Иркутске развивается значительно медленнее, чем в том же Новосибирске, Омске или Кемерово.
Кстати, недавно пресса обсуждала еще один интересный факт – красноярская компания начала строительство жилого комплекса на 40 тыс. кв. метров в Топкинском. Объем не впечатляет, но сам факт – до этого в Иркутске не было иногородних застройщиков – их не пускали на рынок. Строительный рынок Иркутска поделен исключительно нашими строителями – нет пока ни москвичей, ни петербуржцев. Это еще один фактор дороговизны жилья – отсутствие иногородней конкуренции. Но первый шаг в этом направлении все-таки сделан и хочется верить, что с приходом иногородних застройщиков объемы строительства возрастут, а цены попридержат рост.
Любопытно, что при таких высоких ценах, низких темах строительства и прочих проблемах, количество квадратных метров на человека увеличивается. На каждого иркутянина сейчас приходится почти 20 кв.метров жилья. И вот этот показатель достаточно хороший, в Европе он составляет 25 кв.метров, то есть тут мы практически догнали Запад. Даже в лучшие советские годы количество квадратных метров на человека редко в Иркутске редко достигало 15 кв.м. Обидно только, что такой «прогресс» достигнут не за счет строительства, а за счет уменьшения населения. К 2030 году планируют вообще достигнуть 30 кв.метров на человека, то есть вообще обогнать Европу – возможно это сделать двумя путями либо уменьшить населения Иркутска в полтора раза, либо увеличить темпы строительства. Будем надеяться, что возобладает именно второй путь. Итак, 20 кв.метров - путем простых подсчетов узнаем, что семья из 4 человек по идее должна иметь 80 «квадратов» - неплохую трехкомнатную квартиру. То есть жилищной проблемы в принципе быть не должно, а она есть. Вот вам новый иркутский парадокс – количество метров на человека увеличивается, объемы строительства растут, цены на недвижимость тоже растут – растет все сразу, как волшебные бобы – все выше и выше, вопреки законам рынка. Что это – аномалия или вредительство?
Причина видна невооруженным взглядом – у многих иркутян по две, а то и три квартиры, которые сдаются в аренду и приносят неплохой доход в семейный бюджет. На западе таких людей называют «рантье» - это владельцы жилищной недвижимости, главным доходом которых является сдача квартир в аренду. Стоимость месячной аренды двухкомнатной квартиры в одном из спальных районов может составлять 8 тысяч рублей и более. При средней зарплате иркутян в 10 тысяч такая прибавка смотрится очень солидно. Некоторые скупают квартиры даже не ради дополнительного дохода, а «дабы» пристроить лишние деньги. Цены на недвижимость растут быстрее любых банковских процентов – квартиры хорошее место для инвестиций.
Можно сколько угодно удивляться иркутским парадоксам, ругать ленивых застройщиков и нерадивых чиновников, но жить все-таки где-то надо. А значит надо покупать квартиру. Если у вас нет в заначке лишних полутора миллионов, придется рассматривать вариант с ипотекой. Механизм ипотеки у нас пока еще отрабатывается – вы вносите первоначальный взнос, а оставшуюся сумму получаете у банка под проценты. Затем в течение долгих лет выплачиваете эти проценты и сам кредит. Минимальный первоначальный взнос, который можно найти в иркутских банках – 10%, проценты по кредиту от 11% годовых и, наконец, рассрочка аж до 30 лет. Но чем меньше первоначальный взнос и чем дольше рассрочка – тем больше вы заплатите процентов. Естественно, что при использовании ипотечного механизма стоимость квартиры сильно возрастает. Хотя, если сравнить, сколько денег вы потратите на стоимость арендуемого жилья, может оказаться что ипотека это действительно выход. Чтобы подсчитать ваш особый вариант ипотеки на сайтах банков имеются специальные ипотечные калькуляторы. Задав параметры первоначального взноса, максимальных взносов, срока кредита можно рассчитать, сколько и когда вы должны выплачивать, а также на какую сумму вам дадут кредит. В среднем считается, что ипотека поднимает цены где-то на 40-50% при десятилетнем кредите. Впрочем, если подсчитать арендную плату за 10 лет, которую вам придется выложить за съемную квартиру, и не на такие условия согласишься.
